こんにちは！なっちょです！
先日リフォームが終わった元自宅がyahoo!不動産で掲載されていました！
ようやく動き始めたなと実感しますね！
元自宅戸建物件リフォームに関しての記事です↓↓↓
玄関
こんな感じで掲載されています。
やることはだいたい終わりましたので、あとは"人事を尽くして天命を待つ"ですね。
大げさでしたか^^;
自分目線では、入居者の方にも喜んでもらえるようななかなかいい物件に仕上がったと思っていますが、
しばらく様子を見て、不動産とも連携取りながらあまりにもアクセスが少ないようでしたら次の一手を講じるようにしたいと思います。
本日もお読みいただきありがとうございました！
なっちょ
こんにちは！なっちょです！
前回の記事の追記です。
前回の記事↓↓↓
消費税の還付に関しての記事でしたが、
不動産は使えないようです。
少し前までは、建物を建てた場合にかかる消費税の還付ができたようですが、法律の改正によりそのスキームはできなくなりました。
太陽光の設備に関しては問題なく使えますので、積極的に還付してもらいましょう！
あと、購入するなら、1年でまとめていくつか購入した方がよいです。
年をまたいで購入してしまうと、課税事業者としての期間が増えることになるからです。
どういうことかというと、
まず、消費税課税事業者選択届出書を提出し、課税事業者となり還付を受けようとすると、3年間は売上にかかる消費税を納めないといけない、というルールがあります。
2019年に1基(Ａ)、2020年に1基(Ｂ)を購入したとすると、
Ａのみですと売電収入にかかる消費税を納める期間は2019・2020・2021年で終わりますが、
Ｂの購入によって、消費税の還付を受けようと思うと、2022年までは課税事業者のままでいないといけないので、Ａの消費税納税期間が1年分長くなるため、多く納税しなければならないということになります。
ですから、できれば同じ年に集約しておいた方が得するということになりますね。
追記でした。
ありがとうございました！
なっちょ
こんにちは！なっちょです^^
本日は、太陽光発電投資を始めたら是非知っておいて欲しい消費税の還付について書いていきたいと思います。
税金の話となるとよく確定申告などで出てくる所得税とごちゃごちゃになるかもしれませんね。
消費税というのは、物やサービスの消費に課税される間接税です。
この間接税というのは、消費者が払った税金を事業者が預かって税務署に納税するので間接ということになります。
消費者が私、事業者がコンビニという感じで置き換えると分かりやすいですね。
今回の消費税の還付というのは、
先行投資した設備などにかかる消費税をＡ、年間の売り上げにかかる消費税をＢとすると、ＡとＢの双方を比較した場合に、消費税Ａの方が多くかかっている場合にその差額が還付されるというものです。
ここで事業者として知っておくこととして、
消費税Ｂを納税する際は、売り上げが1000万円以下の場合は、納税が免除となります。
なので、売り上げが1000万以下でしたら本来納税対象外ですから、そのままだと消費税の還付などということはできないのですが、
消費税課税事業者選択届出書というものを管轄の税務署に提出すると、敢えて免税事業者から課税事業者になることができ、消費税の還付を受けることができるようになります。
ただし、消費税課税事業者選択届出書を提出した年を含め3期分は、消費税Ｂを納税する必要があります。
そして4期目になる前に、また手続きをして免税事業者に戻りましょう。
消費税課税事業者選択届出書 手続きについて
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/1461_01.htm
(国税庁ＨＰより)
では、ざっくりどれくらい還付されるのかということですが、
太陽光発電投資では、最初に太陽光パネルやパワコンなどを業者から購入した際にかかるのが消費税Ａで、年間の売電額にかかるのが消費税Ｂとなりますが、
気を付けてほしいのは、土地の購入代金は消費税Ａには含まれません。
あくまで設備の金額にかかるものとなります。
例えば、太陽光システム(土地を抜く)を1600万円(税別)で購入し、
年間売電額が180万円(税別)だとします。
すると、
消費税Ａ＝1800万円×10％＝160万円
消費税Ｂ＝180万円×10％＝18万円
160万円－18万円＝142万円
これが、初年度の申告で還付されることになります。
そして、3期分は消費税Ｂを納税する必要があるので、
160万円ー(18万円×3)＝106万円
これが、結果的に得をする金額になります。
そう考えるとやるかやらないかでだいぶ違ってきますよね。
良い制度だと思います。
ちなみに、社用車を購入する際も消費税の還付を使えるようです。
本日もお読みいただきありがとうございました！
なっちょ
こんにちは！
なっちょです！
先週、元自宅のリフォームが完了し、ようやく賃貸化ができるようになりました。
リフォームに関しては木造築28年ですが、そこまで大きな損傷はありませんでしたので、外壁や瓦などそのまま使えるところは、塗ったり磨いたりくらいにして出費を抑えました。
建物内部は、
クロス→全部張り替え
リビング・キッチン→床の張り替え
畳→外側のみ交換
網戸→張り替え
トイレ→床にクッションフロアを張る
全体→クリーニング
といった感じです。
給湯器だけはここ何年も使ってなかったので、不具合が起きても怖いので変えることにしました。
あとは、駐車スペースが1台分しかなかったので、思い切って庭を壊して3～4台分確保しました。
やはり地方は車社会ですので、ファミリーで住むことを考えると最低でも2台以上のスペースは必要です。もちろん、工事費用はかかりますが入居者の間口を広げるためには必要であると判断しました。
リフォーム費用としては、
外装・内装・新設駐車場工事で413万でした。
他社に見積もりをお願いしたところ800万以上はかかると言われたので、だいぶ安くできたと思っています。
その他費用として、遺品整理費用や相続登記費用やこれまで払い続けていた固定資産税や光熱費などで100万ほどかかりましたから、最終的には合計520万ほどになりましたが、この分をこれから回収していこうと思います。
家がある場所は、それなりに住宅密集地ではあるのですが、近場で戸建賃貸はあまり出てないようで、参考になる物件が少なく家賃相場が分かりづらい地域なようです。
管理会社との話の中では、月10万で出していくという話に落ち着きました。
一応、元自宅ですから、だいたいこのあたりにどういう人が来やすいかはある程度は分かっています。
公共交通機関が発展している地域ではないので、基本は車やバスを使うことになります。
車で10分ほどで大手ショッピングモールがありますし、地方ですが車さえあればアクセスの良い地域です。
あとは、近隣に駅に向かう道と工業地域に繋がる大きなバイパスが交わる道があり、いくつかの大手製造業や電力会社などへは車で30分で行けるほどの場所にあります。うちの父もそういったところに勤めていた中の一人でしたし、近隣に住む方もそういった方も多くいましたので、ターゲットはそのあたりになるのかなと思っています。
とはいえコロナの影響もあり、人自体もなかなか動かない時期でもありますので、借り手がすぐ付くかどうかは分かりません。
ですが、やることはやったと思っているので後は果報は寝て待てという感じですね。
吉報があることを願っています。
本日もお読みいただきありがとうございました！
なっちょ
こんにちは！なっちょです^^
太陽光発電所を構えて、2か月が経過しました。
予想では、2か月目の売電額は1か月目より7～8％減の予想です。
うーん、ちょっと残念(-_-;)
まぁ、気を取り直して本題に入りたいと思います。
今回は、太陽光発電投資の経費についてということで、
年間必要経費は以下のものになります。
①管理費用
点検や清掃など
②保険
動産保険(火災・落雷・風災・盗難・水災等などからの損害補償や休業補償)
③固定資産税
土地に対する税
④償却資産税
土地以外の機械・設備にかかる固定資産税
⑤減価償却費
太陽光システムの耐用年は17年です。
土地を抜いた太陽光システムの購入金額÷17＝減価償却費
私の場合は、4年落ちで約1550万くらいで購入したので、
1550÷(17-4)≒119.2
となり、13年間は119.2万を経費で計上できます。
⑥その他
太陽光システムを維持するための電気代、交通費等
こんな感じです。
経費を差し引くと年間で課税所得は20～40万くらいでしょうかね。
やはり、減価償却費の破壊力はすごいです！
しかしながら、13年間は減価償却費があるので税金面は大丈夫ですが、それ以降は課税所得が一気に増えます。
太陽光発電投資は、多くの不動産投資と違い、完全にインカムを狙う投資なので、税金面と出口戦略を考えて投資をする必要があります。
私は、不動産も持っているので、合算するとそれなりにマイナスを計上できるのでしばらくは税率が高くなることはないと思いますが、
他事で利益が増えてきたときは、法人化を含めて全体のバランスをとることも視野に入れて動かないといけないかなと思います。
支出を減らして、手残りを増やし、それを元手にまた投資するというのが、基本ですから。
基本に忠実にやっていこうと思います。
本日もお読みいただきありがとうございました！
なっちょ
こんにちは！なっちょです！！
ブログはだいぶご無沙汰になってしまいました(^^;
また、再開していきたいと思います。
前回の記事では、4年落ちの産業用の太陽光発電所を1800万円で購入したというところまで書きました。
↓↓↓
そのあと、3/19から実際に稼働し始めて、4/19に検針があったので、32日分の売電収入が5/11に振り込まれてきました^^
その明細がこちらです。
売電額205,920円 単純に1日平均6,435円
もちろんこの中には曇りの日や雨の日もあって日照時間が少ない日もあるので、単純平均することにそんなに意味はないですが、全体的には滑り出しとしてはなかなかいい感じかなと思います。
これからもっと日照時間も長くなってくるので、さらなる売電額が期待できると思います。
毎月、額にばらつきこそありますが、働かずとも入ってくる不労所得としては、なかなかいいと思います。
本日は短いですが、報告程度ということで。
次回は、太陽光発電にかかる経費について投稿したいと思います。
本日もお読みいただきありがとうございました！
なっちょ
2週間ぶりの投稿となってしまいました。
新型コロナウイルスの影響で、株式市場は大変な騒ぎになっております。
どう楽観的にみても、今年中は厳しいでしょう。
私も例にもれず、株の評価額は600万円以上の損失になっていて、この市場を乗りこなすのは難しいと判断し、100万円ほど損切して一部の株を売って、太陽光投資へポジションを移すことにしました。
先日、太陽光発電投資でお世話になっているＮ社長と会う機会があり、Ｎ社長の会社所有で4年稼働している中古低圧野立て物件1基を全額キャッシュであることを条件に売ってもらえるという話をもらいました。
今回は、土地代・設備費等コミコミで1800万円でいいということだったので、即決でＯＫしました。
4年稼働ということですが、太陽光発電で中古ってどうなの？って思う人は多いかもしれません。ですが、過去3年の実績は分かった状態で始められるので、だいたいどれくらいの収益が見込めるのかが分かる分、計算はしやすいのです。
太陽光のパネルを設置する場所によって、多少収益は変わってきますし、新規物件で紛れがあると大きく収益にひびくこともあります。
国が定めた「固定価格買取制度」は20年です。そのうち16年間は固定の売電収入を得られることになります。
この物件で年間180万～240万の収益が見込めそうですので、8～10年で元金回収できるでしょう。
実際、16年でどれくらいの収入になるかというと、
〇年間180万円の場合
180万円×16年＝2880万円
〇年間240万円の場合
240万円×16年＝3840万円
これくらいになります。償却資産税や必要経費等でおそらく300万円くらいかかるとして、それを差っ引いてもかなりプラスで推移しそうですね。
国の固定価格買取制度はもうほぼ終わりかけているので、今後は太陽光投資も今回のようなセカンダリ市場に移っていくのではないかと思っています。
そうなってくると、16年間経たずに売却してしまうということもありかなと思いますね。
効率よくお金を回していくようにしていけばと思っています。
これで、あと2年でのセミリタイアが見えてきました。
現時点でも働かずとも生活はできる状態にはなってきましたが、もう少し資金を稼いでおきたいところです。
本日もお読みいただきありがとうございました！
なっちょ
