賃貸化に向けて元自宅戸建のリフォーム完了

こんにちは！

なっちょです！

先週、元自宅のリフォームが完了し、ようやく賃貸化ができるようになりました。

玄関

リフォームに関しては木造築28年ですが、そこまで大きな損傷はありませんでしたので、外壁や瓦などそのまま使えるところは、塗ったり磨いたりくらいにして出費を抑えました。

建物内部は、

クロス→全部張り替え

リビング・キッチン→床の張り替え

畳→外側のみ交換

網戸→張り替え

トイレ→床にクッションフロアを張る

全体→クリーニング

といった感じです。

リビング(クリーニング作業中)

和室

給湯器だけはここ何年も使ってなかったので、不具合が起きても怖いので変えることにしました。

あとは、駐車スペースが1台分しかなかったので、思い切って庭を壊して3～4台分確保しました。

やはり地方は車社会ですので、ファミリーで住むことを考えると最低でも2台以上のスペースは必要です。もちろん、工事費用はかかりますが入居者の間口を広げるためには必要であると判断しました。

新設駐車場

リフォーム費用としては、

外装・内装・新設駐車場工事で413万でした。

他社に見積もりをお願いしたところ800万以上はかかると言われたので、だいぶ安くできたと思っています。

その他費用として、遺品整理費用や相続登記費用やこれまで払い続けていた固定資産税や光熱費などで100万ほどかかりましたから、最終的には合計520万ほどになりましたが、この分をこれから回収していこうと思います。

家がある場所は、それなりに住宅密集地ではあるのですが、近場で戸建賃貸はあまり出てないようで、参考になる物件が少なく家賃相場が分かりづらい地域なようです。

管理会社との話の中では、月10万で出していくという話に落ち着きました。

一応、元自宅ですから、だいたいこのあたりにどういう人が来やすいかはある程度は分かっています。

公共交通機関が発展している地域ではないので、基本は車やバスを使うことになります。

車で10分ほどで大手ショッピングモールがありますし、地方ですが車さえあればアクセスの良い地域です。

あとは、近隣に駅に向かう道と工業地域に繋がる大きなバイパスが交わる道があり、いくつかの大手製造業や電力会社などへは車で30分で行けるほどの場所にあります。うちの父もそういったところに勤めていた中の一人でしたし、近隣に住む方もそういった方も多くいましたので、ターゲットはそのあたりになるのかなと思っています。

とはいえコロナの影響もあり、人自体もなかなか動かない時期でもありますので、借り手がすぐ付くかどうかは分かりません。

ですが、やることはやったと思っているので後は果報は寝て待てという感じですね。

吉報があることを願っています。

本日もお読みいただきありがとうございました！

なっちょ

太陽光発電投資の経費について

こんにちは！なっちょです^^

太陽光発電所を構えて、2か月が経過しました。

予想では、2か月目の売電額は1か月目より7～8％減の予想です。

うーん、ちょっと残念(-_-;)

まぁ、気を取り直して本題に入りたいと思います。

今回は、太陽光発電投資の経費についてということで、

年間必要経費は以下のものになります。

年間必要経費

①管理費用

点検や清掃など

②保険

動産保険(火災・落雷・風災・盗難・水災等などからの損害補償や休業補償)

③固定資産税

土地に対する税

④償却資産税

土地以外の機械・設備にかかる固定資産税

⑤減価償却費

太陽光システムの耐用年は17年です。

土地を抜いた太陽光システムの購入金額÷17＝減価償却費

私の場合は、4年落ちで約1550万くらいで購入したので、

1550÷(17-4)≒119.2

となり、13年間は119.2万を経費で計上できます。

⑥その他

太陽光システムを維持するための電気代、交通費等

こんな感じです。

経費を差し引くと年間で課税所得は20～40万くらいでしょうかね。

やはり、減価償却費の破壊力はすごいです！

しかしながら、13年間は減価償却費があるので税金面は大丈夫ですが、それ以降は課税所得が一気に増えます。

太陽光発電投資は、多くの不動産投資と違い、完全にインカムを狙う投資なので、税金面と出口戦略を考えて投資をする必要があります。

私は、不動産も持っているので、合算するとそれなりにマイナスを計上できるのでしばらくは税率が高くなることはないと思いますが、

他事で利益が増えてきたときは、法人化を含めて全体のバランスをとることも視野に入れて動かないといけないかなと思います。

支出を減らして、手残りを増やし、それを元手にまた投資するというのが、基本ですから。

基本に忠実にやっていこうと思います。

本日もお読みいただきありがとうございました！

なっちょ

太陽光発電投資はじめました！

こんにちは！なっちょです！！

ブログはだいぶご無沙汰になってしまいました(^^;

また、再開していきたいと思います。

前回の記事では、4年落ちの産業用の太陽光発電所を1800万円で購入したというところまで書きました。

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www.miainvestorscg.xyz

そのあと、3/19から実際に稼働し始めて、4/19に検針があったので、32日分の売電収入が5/11に振り込まれてきました^^

その明細がこちらです。

2020.3.19~4.19

売電額205,920円　　単純に1日平均6,435円

もちろんこの中には曇りの日や雨の日もあって日照時間が少ない日もあるので、単純平均することにそんなに意味はないですが、全体的には滑り出しとしてはなかなかいい感じかなと思います。

これからもっと日照時間も長くなってくるので、さらなる売電額が期待できると思います。

毎月、額にばらつきこそありますが、働かずとも入ってくる不労所得としては、なかなかいいと思います。

本日は短いですが、報告程度ということで。

次回は、太陽光発電にかかる経費について投稿したいと思います。

本日もお読みいただきありがとうございました！

なっちょ

太陽光投資へポートフォリオ変更

2週間ぶりの投稿となってしまいました。

新型コロナウイルスの影響で、株式市場は大変な騒ぎになっております。

どう楽観的にみても、今年中は厳しいでしょう。

私も例にもれず、株の評価額は600万円以上の損失になっていて、この市場を乗りこなすのは難しいと判断し、100万円ほど損切して一部の株を売って、太陽光投資へポジションを移すことにしました。

先日、太陽光発電投資でお世話になっているＮ社長と会う機会があり、Ｎ社長の会社所有で4年稼働している中古低圧野立て物件1基を全額キャッシュであることを条件に売ってもらえるという話をもらいました。

今回は、土地代・設備費等コミコミで1800万円でいいということだったので、即決でＯＫしました。

4年稼働ということですが、太陽光発電で中古ってどうなの？って思う人は多いかもしれません。ですが、過去3年の実績は分かった状態で始められるので、だいたいどれくらいの収益が見込めるのかが分かる分、計算はしやすいのです。

太陽光のパネルを設置する場所によって、多少収益は変わってきますし、新規物件で紛れがあると大きく収益にひびくこともあります。

国が定めた「固定価格買取制度」は20年です。そのうち16年間は固定の売電収入を得られることになります。

この物件で年間180万～240万の収益が見込めそうですので、8～10年で元金回収できるでしょう。

実際、16年でどれくらいの収入になるかというと、

〇年間180万円の場合

180万円×16年＝2880万円

〇年間240万円の場合

240万円×16年＝3840万円

これくらいになります。償却資産税や必要経費等でおそらく300万円くらいかかるとして、それを差っ引いてもかなりプラスで推移しそうですね。

国の固定価格買取制度はもうほぼ終わりかけているので、今後は太陽光投資も今回のようなセカンダリ市場に移っていくのではないかと思っています。

そうなってくると、16年間経たずに売却してしまうということもありかなと思いますね。

効率よくお金を回していくようにしていけばと思っています。

これで、あと2年でのセミリタイアが見えてきました。

現時点でも働かずとも生活はできる状態にはなってきましたが、もう少し資金を稼いでおきたいところです。

本日もお読みいただきありがとうございました！

なっちょ

産休育休後に仕事復帰するときに使える税金優遇制度

なっちょ家では、夫婦そろって産休育休を取っています。

期間は私は1年で妻は1年半くらいになる予定です。

私の育休期間ももう半分過ぎたので、復帰後のこともそろそろ考え始めないと、ということで

今のところのプランとしては、復帰後1年間は、残業無し定時で帰らせてもらえるように会社には申請しようかなと思っています。

それで、こういった状況の時に節税にできることはないのだろうかと探していると、なんとちょうどぴったりのケースがありました！

しかも２つです！

①養育期間標準報酬月額特例申出書

②育休等終了時報酬月額変更届

これだけ見るとはっきり言って、ナンノコッチャなんですけど、この2つの制度は社会保険料に関してのことなんです。

これを使うと、私のような人はすごくありがたいんですよね^^

この２つを使える人の共通点は、産休育休前と復帰後で、総支給額が低くなるという方です。

それでは、どういった制度なのか見てみることにしましょう。

①養育期間標準報酬月額特例申出書

日本年金機構のHPには、

”次世代育成支援の拡充を目的とし、子どもが3歳までの間、勤務時間短縮等の措置を受けて働き、それに伴って標準報酬月額が低下した場合、子どもが生まれる前の標準報酬月額に基づく年金額を受け取ることができる仕組みが設けられたものです。

　被保険者の申出に基づき、より高い従前の標準報酬月額をその期間の標準報酬月額とみなして年金額を計算します。養育期間中の報酬の低下が将来の年金額に影響しないようにするための措置です。”と書かれています。

つまり、産休育休期間前より復帰後の方が時短勤務などが原因で社会保険料の額が下回る場合に老齢厚生年金の年金額が減少することを防止するための特例です。

社会保険料を決める標準月額は将来に給付されるであろう老齢厚生年金の算出に影響することになるので、

産休育休前と同じ社会保険料を納めたものとして、計算してくれるということです。

共働きも多い時代なので、年金額が減らずに済むというのは大きいですよね。

特例を受けるためには「厚生年金保険養育期間標準報酬月額特例申出書」が必要となり 、 これを会社に提出し、会社の方から日本年金機構へ提出するようになります。

②育休等終了時報酬月額変更届

日本年金機構のHPには、

”育児・介護休業法による満3歳未満の子を養育するための育児休業等（育児休業及び育児休業に準ずる休業）終了日に3歳未満の子を養育している被保険者は、これまでの標準報酬月額と改定後の標準報酬月額との間に1等級以上の差が生じるとき、随時改定に該当しなくても、育児休業終了日の翌日が属する月以後3か月間に受けた報酬の平均額に基づき、4か月目の標準報酬月額から改定することができます。” と書かれています。

つまり、産休育休復帰の際、時短勤務などによって、給料が産休育休前より減ってしまうのに、社会保険料は育休前と同じになってしまうことを憂慮して、

復帰後3か月の社会保険料をもとに、4か月目から社会保険料を変更してくれる制度となります。

まとめ

子供が3歳になるまでこの制度は有効らしいです。 私は、産休育休前は残業も普通にしていましたので、復帰後残業無しで働くとなると額面は当然下がるわけなんですよね。

しっかり使っていきたいと思います。

余談ですが、 社会保険料って、原則年1回見直され、毎年4～6月に給与額をもとに算定されて9月から実施されていきます。

要は4～6月は残業は極力控えた方が賢明ということなんですね。

実はあまり知られていない事実です。

本日もお読みいただきありがとうございました！

なっちょ

株価が…

新型コロナウイルスで株式市場は深刻な影響を受けています。

私もこの2日間で評価額上では200万円くらいのマイナスになりました。

イタリアでの感染などもあったので、ユーロ市場にも影響が出たり、アメリカでもパンデミックに備えるように疾病対策センターからの発表があったのもあって、ニューヨーク市場にもかなり影響が出た感じですね。

もちろん日本市場でも影響が出ていますが、下げ幅は縮小しているので、これから特別な発表がない限り、今の感染のフェーズだと明日は少し下げか少し上げの推移になるのかなと思います。

中国市場ももうこの市況は株価に織り込み済みのような感じで、上海市場は株価が戻ってきてますね。

どのあたりが実質の株価の底になるのかまだよくわかりませんが、少し放っておくしかないかなと思っています。

とりあえず、今のところある程度の資金は残してあるので、どのタイミングで資金を投下していくかの見極めだけはしないといけませんね。

特に株価が下がったからといって、うろたえる必要はないと思います。

感染症関係だと、収束する目処が立てば株価も戻ってくるでしょう。

本日もお読みいただきありがとうございました！

なっちょ

私の株式投資

私が株式投資を始めたのは、30代前半の2015年のこと。

大学時代の先輩が3か月ほど先に株式投資を始めて、それをやってるのを見て興味がわいたことがきっかけですね。

最初の投資額は30万ほどだったと思います。

株主優待が欲しくて、イオンやヤマダ電機あたりを買ったのを覚えています。

その後、2017年に父が亡くなったのを機に、相続でまさかの数千万円相当の株が転がり込んでくるのです。

そして、よく分からないまま、一気に投資家としての方向へいざなわれます(笑)

とにかく、折角だからうまく活用したいと思い、株について勉強することにしました。

勉強すればするほど、世界経済について、考えることが多くなりました。

そんな中、巷の経済の状況を見ると、日本株ってどうなんだろう？という素朴な疑問があり、

またいろいろ調べてみると、米国企業の成長が凄まじいことに気が付きました。

ただ、1株の単価が高い…

でも、今の私なら買える！！

ということで、2018年初頭に1万株以上あった電力株などの日本株をさっさと損切売却し、Amazon・Facebookなどの株に替えて、米国株式投資をスタートさせたのです。

因みに、損切して一気に800万くらいマイナスになり、評価額もまあまあ痛手となりました(;^_^A

あれから2年経った現在、証券口座に入れている分の評価額はそこから900万くらいプラスになっていますので損失は2年かけて取り戻せた形になります。

私の投資は、グロース株投資中心です。

ファンダメンタルに重きをおいて、テクニカルでトレードしてます。

これを聞いて思った人も多いと思いますが、割と普通です。

逆に軍資金が多くなってくると、普通の投資でそれなりのリターンが出るので、今のところはそれでいいのです。

2年前は毎日のように株価をチェックしていましたが、最近は決算の時以外、チェックするのは米国市場が始まる23時半と起きてすぐの1日2回のみです。

日本株に至っては、ほぼ放置しています。

なぜ、積極的に株式の運用をしないのか？

それは、私の興味が、他のところにあるからです。

現在は、不動産や太陽光、その他のビジネスについての興味の方が大きいのです。

今、一番興味があるのは節税についてです。

正直に言って、株式投資はあまり節税になりません。

収入が増えるとともに、税金も多く取られたのでは、何の為に投資をしているのか分かりません。

長い人生を考えると、節税に力を入れた方がよいと考えます。

だからといって、株式投資を軽く考えているわけではありません。

ポイントで、ちゃんと利益は出せるようにはしていきたいと思っています。

本日も、お読みいただきありがとうございました＾＾